Prowizja pośrednika bez umowy to problem, który w praktyce obrotu nieruchomościami pojawia się wyjątkowo często, zwłaszcza gdy strony nie zawarły umowy pośrednictwa w wymaganej formie. Klienci często zakładają, że skoro nie podpisali umowy pośrednictwa w formie pisemnej, pośrednik nie ma żadnych podstaw do żądania wynagrodzenia. W rzeczywistości sytuacja prawna jest bardziej złożona.
Aby prawidłowo ocenić, czy wynagrodzenie pośrednika bez umowy pośrednictwa może być dochodzone, konieczne jest rozróżnienie dwóch kwestii:
ważności samej umowy pośrednictwa,
ewentualnych roszczeń pozaumownych.
Umowa pośrednictwa wymaga zachowania formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust.3 ustawy po gospodarce nieruchomościami). Do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 78(1) § 1 Kodeksy cywilnego).
Jeżeli umowa nie została zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej, umowa pośrednictwa nie zostanie skutecznie zawarta – jest nieważna.
Zwykła korespondencja e-mailowa, SMS-y czy ustne ustalenia nie spełniają wymogów ustawowych.
Jeżeli umowa pośrednictwa nie została zawarta w wymaganej formie, jest ona nieważna. W konsekwencji pośrednik nie może dochodzić prowizji na podstawie umowy ani zwrotu kosztów.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że pośrednik w każdej sytuacji pozostaje bez ochrony prawnej.
Brak ważnie zawartej umowy o pośrednictwo nie oznacza, że pośrednik, który doprowadził do zawarcia umowy, nie może żądać zapłaty wynagrodzenia oraz zwrotu kosztów.
W przypadku nieważnej umowy pośrednictwa , podstawą żądania zapłaty przez pośrednika mogą być przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 kodeksu cywilnego). Równowartość wynagrodzenia pośrednika to po stronie klienta wzbogacenie uzyskane kosztem pośrednika nieruchomości.
Kto bowiem bez podstawy prawnej uzyskuje korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.
prowizja dla pośrednika nieruchomości bez umowy co do zasady nie przysługuje na podstawie nieważnej umowy,
umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną lub elektroniczną,
w określonych sytuacjach możliwe jest dochodzenie roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
adwokat Mateusz Stawski
© Stawski Adwokaci Kancelaria prawna
Stawski Adwokaci
Kancelaria Prawna
Mateusz Stawski
NIP: 788 184 54 15
ul. Towarowa 35
Budynek Delta
61-896 Poznań
Interesuje Cię cykliczne kompendium wiedzy dla inwestorów i uczestników procesów budowlanych?
Znajdziesz tu praktyczne porady, analizy kluczowych zagadnień, studia przypadków oraz aktualne odpowiedzi na wyzwania prawne, wszystko to w przystępnym języku.
