Mateusz Stawski. Adwokat.
Prawo nieruchomości i prawo budowlane.
Nieruchomości gruntowe bez dostępu do drogi publicznej mogą być także pozbawione dostępu do sieci wodnej, sieci kanalizacyjnej, sieci gazowej, energetycznej i teletechnicznej prawnicy (izolacja infrastrukturalna nieruchomości).
Brak dostępu do drogi publicznej i spór o ustanowienie prawa przejazdu i przechodu można rozwiązać w oparciu o służebność drogi koniecznej. W braku zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na ustanowienie dostępu do drogi publicznej, służebność taką ustanowi sąd.
Sytuacja inwestora, dewelopera komplikuje się jeżeli właściciele nieruchomości sąsiednich nie wyrażają zgody na zajęcie ich nieruchomości w celu budowy infrastruktury przesyłowej (sieci i urządzenia przesyłowe, przyłącza) i odmawiają umownego ustanowienie służebności teletechnicznej i służebności mediów (w zakresie prawa przeprowadzenia, utrzymania, konserwacji i modernizacji urządzeń i przyłączy wodnych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych i telekomunikacyjnych / teletechnicznych)?
Czy w obowiązujmy stanie prawnym istnieje możliwość uzyskania służebności uprawniającej do wybudowania, przeprowadzenia, modernizacji i konserwacji przyłączy na cudzej nieruchomości na drodze sądowej, przymusowo, bez zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich?
Istota problemu sprowadzała się do braku odpowiednich rozwiązań systemowych w obowiązujących przepisach. W przypadku braku zgody właściciela nieruchomości na obciążenia nieruchomości służebnością, przepisy pozwalają żądać ustanowienia sądowne wyłącznie:
Obowiązujące przepisy nie uprawniają natomiast do sądowego uzyskania służebności obejmującej uprawnienie do przeprowadzenia przez cudzy grunt przyłączy na rzecz podmiotu innego niż przedsiębiorca przesyłowy.
Pomimo luki prawnej rozwój cywilizacyjny, postęp techniczny, przepisy techniczne i sanitarne powinny uzasadniać jednak możliwość zapewniania nieruchomościom wyizolowanym nie tylko od sieci dróg publicznych, ale także od linii energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych czy telekomunikacyjnych, dostępu do mediów.
W praktyce sądowej zrodził się w związku z tym problem, czy właścicielowi zabiegającemu o przyłączenie swojej nieruchomości do sieci instalacji publicznych przysługuje w stosunku do właściciela nieruchomości sąsiedniej roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej szczególnego rodzaju, tzn. służebności gruntowej umożliwiającej przeprowadzenie odpowiednich przewodów, instancji, przyłączy.
Pojęcie drogi koniecznej, którego używa przepis art. 145 kodeksu cywilnego, związane jest z pojęciem drogi w jej tradycyjnym rozumieniu jako traktu do naziemnego poruszania (przejazd i przechód).
Mając na uwadze konieczność zapewniania wyizolowanym nieruchomościom dostępu do infrastruktury orzecznictwo sądowe dopuszcza możliwość stosowania przepisu o drodze koniecznej na zasadzie analogii dla ustanawiania odpowiednich służebności mających zapewnić wyizolowanym nieruchomościom dostęp do niezbędnych mediów – np. sieci elektrycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej, czy telekomunikacyjnej.
Dopuszczalność stosowania analogii zachodzi, gdy określony obszar nie jest unormowany (występuje luka w prawie), to jest gdy przepisy szczególne nie pozwalają na uczynienie zadość potrzebie przeprowadzenia przewodów czy instalacji, a w szczególności nie może to nastąpić w trybie administracyjnym i gdy jednocześnie określony stan faktyczny mieści się w hipotezie normy art. 145 kodeksu cywilnego.
W drodze analogii, przesłanką ustanowienia służebności gruntowej umożliwiającej przeprowadzenie instalacji jest brak dostępu nieruchomości do określonych sieci, przy czym dostępem do sieci jest zawsze urządzenie / sieć / przyłącze. Brak dostępu oznacza brak urządzenia/ sieci / przyłącza.
Podsumowując, właściciele nieruchomości wyizolowanych infrastrukturalne, nie są pozbawieni możliwości uzyskania prawa do przeprowadzenia przez cudze grunty niezbędnych sieci czy urządzeń przesyłowych. Działki izolowane infrastrukturalnie mogą, bez zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich, uzyskać status działki budowlanej w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.
