Na zlecenie Klienta – podmiotu z branży deweloperskiej – właściciela nieruchomości gruntowej bez dostępu do drogi publicznej oraz bez dostępu do sieci wodnej, sieci kanalizacyjnej, sieci gazowej, energetycznej i teletechnicznej prawnicy Stawski Adwokaci opracowali i wdrożyli koncepcję uzyskania dostępu do drogi publicznej (w oparciu o instytucję drogi koniecznej) oraz uzyskania prawa do przeprowadzenia sieci oraz przyłączy przez nieruchomości sąsiednie (w oparciu o analogię do przepisów o drodze koniecznej).
W stanie faktycznym właściciel nieruchomości sąsiedniej nie wyrażał zgody na odpłatne zajęcie swojej nieruchomości na podstawie umownego ustanowienia służebności przejazdu i przechodu oraz służebności teletechnicznej i służebności mediów (w zakresie prawa przeprowadzenia, utrzymania, konserwacji i modernizacji urządzeń i przyłączy wodnych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych i telekomunikacyjnych / teletechnicznych).
Podstawowym zagadnieniem objętym zleceniem było opracowanie trybu uzyskania służebności uprawniającej do przeprowadzenia przyłączy na cudzej nieruchomości oraz doprowadzenie do ustanowienia przez sąd (na żądanie podmiotu nie prowadzącego przedsiębiorstwa przesyłowego) służebności uprawniającej do zajęcia gruntu na potrzeby wybudowania przyłączy.
Istota problemu sprowadzała się do braku odpowiednich rozwiązań systemowych w obowiązujących przepisach. W przypadku braku zgody właściciela nieruchomości na obciążenia nieruchomości służebnością, na drodze sądowej można żądać ustanowienia wyłącznie:
Obowiązujące przepisy nie uprawniają natomiast do sądowego uzyskania służebności obejmującej uprawnienie do przeprowadzenia przez cudzy grunt przyłączy na rzecz podmiotu innego niż przedsiębiorca przesyłowy.
Pomimo luki prawnej rozwój cywilizacyjny, postęp techniczny, przepisy techniczne i sanitarne powinny uzasadniać jednak możliwość zapewniania wyizolowanym nieruchomościom nie tylko od sieci dróg publicznych, ale także od linii energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych czy telekomunikacyjnych dostępu do mediów. W praktyce sądowej zrodził się w związku z tym problem, czy właścicielowi domagającemu się przyłączenia swojej nieruchomości do sieci instalacji publicznych przysługuje w stosunku do właściciela nieruchomości sąsiedniej roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej szczególnego rodzaju, tzn. służebności gruntowej umożliwiającej przeprowadzenie odpowiednich przewodów lub ciągów.
Pojęcie drogi koniecznej, którego używa przepis art. 145 kodeksu cywilnego, związane jest z pojęciem drogi w jej tradycyjnym rozumieniu jako traktu do naziemnego poruszania (przejazd i przechód). Orzecznictwo sądowe dopuściło natomiast możliwość stosowania przepisu o drodze koniecznej na zasadzie analogii dla ustanawiania odpowiednich służebności mających zapewnić wyizolowanym nieruchomościom także dostęp do niezbędnych mediów – np. sieci elektrycznej, gazowej, wodociągowej, kanalizacyjnej, czy telekomunikacyjnej.
Dopuszczalność stosowania analogii zachodzi, gdy w tym zakresie występuje luka w prawie, to jest gdy przepisy szczególne nie pozwalają na uczynienie zadość potrzebie przeprowadzenia przewodów czy instalacji, a w szczególności nie może to nastąpić w trybie administracyjnym i gdy jednocześnie określony stan faktyczny mieści się w hipotezie normy art. 145 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z jego treścią, w drodze analogii, przesłanką ustanowienia służebności gruntowej umożliwiającej przeprowadzenie instalacji jest brak dostępu do określonych sieci, przy czym dostępem do sieci jest zawsze urządzenie / sieć / przyłącze, zatem brak dostępu oznacza brak urządzenia/ sieci / przyłącza.
