Nowe zasady wydawania warunków zabudowy

Magdalena Wilczyńska. Adwokatka.

Stawski Adwokaci Kancelaria prawna

Warunki zabudowy po nowelizacji – ograniczenia i nowe wskaźniki

Rewolucja planistyczna, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku wprowadziła zmiany w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Kluczową modyfikacją jest ograniczenie wydawania „wuzetek”. Po uchwaleniu planu ogólnego, ustalenie warunków zabudowy w danej gminie będzie możliwe wyłącznie na przewidzianych w tym planie terenach uzupełnienia zabudowy. Wprowadzono również 5-letni termin ważności decyzji o warunkach zabudowy. Szerzej w naszym artykule Ważność starych warunków zabudowy po nowelizacji . Będzie on miał zastosowanie do decyzji, które staną się prawomocne po 1 stycznia 2026 r. Zmianie uległy również parametry i wskaźniki, które należy ustalić w decyzji.

Dotychczasowe parametry

Przed nowelizacją, rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego regulowało ustalanie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu.

Nowelizacja wprowadziła nowe wskaźniki, które należało uregulować rozporządzeniem, takie jak minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej i minimalną liczbę miejsc do parkowania. Doprecyzowano również, że w warunkach zabudowy należy ustalić maksymalną intensywności zabudowy oraz maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy.

Nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostało wydane w dniu 15 lipca 2024 r. i weszło w życie w dniu 26 lipca 2024 r. Zastąpiło rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. o tej samej nazwie. Reguluje ono, w jaki sposób w decyzji o warunkach zabudowy ustala się parametry i wskaźniki, o których mowa w ustawie, tj. linię zabudowy, maksymalną intensywność zabudowy, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy, udział powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość zabudowy, geometrię dachu, a także minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalną liczbę miejsc do parkowania.

Powierzchnia biologicznie czynna i liczba miejsc do parkowania – kontrowersje

Przed wprowadzeniem zmian organy często ustalały zarówno wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, jak wskaźnik miejsc postojowych. Takie postępowanie było kontrowersyjne, ponieważ poprzednie rozporządzenie nie określało, w jaki sposób i na jakiej podstawie można te wskaźniki ustalić. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym z kolei wskazywano, że jeśli organ zdecydował się na ich określenie, powinny one wynikać z analizy urbanistycznej, co często nie miało miejsca.

W nowym rozporządzeniu określono, że minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej należy ustalać na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego, a jeżeli wynika to z analizy, można ustalić inny wskaźnik. Może być to jednak problematyczne, ponieważ brakuje danych w tym zakresie.

Z kolei minimalną liczbę miejsc do parkowania ustala się w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, liczby lokali usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych.

Wskaźnik miejsc postojowych nie został uregulowany na sztywno, a w przepisie wskazano wytyczne, które należy brać pod uwagę przy jego określaniu. Należy ocenić to pozytywnie, ponieważ potrzeby parkingowe różnią się w zależności od konkretnych uwarunkowań zabudowy i terenu. Należy rozpatrywać je w okolicznościach konkretnej sprawy. Sztywne, odgórne określenie tego wskaźnika, jak to ma miejsce np. w specustawie mieszkaniowej (tzw. Lex deweloper), powodowałoby ryzyko, że nie byłby on dostosowany do danej inwestycji.

Wysokość zabudowy

Należy też zwrócić uwagę, że zmienił się sposób ustalania wysokości zabudowy. Dotychczas wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczana była jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

W nowym rozporządzeniu doprecyzowano, że wysokość zabudowy ma być ustalana na podstawie wysokości zabudowy istniejącej na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich.

Od kiedy stosujemy nowe parametry

Rozporządzenie wykonawcze zostało wydane niemalże rok po wejściu w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z tym, to do spraw wszczętych po wejściu w życie nowego rozporządzenia zastosowanie znajdą nowe parametry.  Z kolei do spraw, które zostały wszczęte i niezakończone ostateczną decyzją przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, należy stosować przepisy dotychczasowe.

Możliwość zmiany decyzji wydanych na podstawie poprzednich przepisów

Kwestią budzącą wątpliwości jest, czy decyzje wydane na podstawie poprzedniego rozporządzenia będą mogły być zmieniane. Po wyjściu w życie nowego rozporządzenia poprzednio obowiązujące rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. utraciło moc. Przepisy przejściowe regulują jedynie sytuację postępowań wszczętych i niezakończonych przed wejściem w życie nowego rozporządzenia. Nie przewidują natomiast, by pomimo utraty mocy poprzednie przepisy miały zastosowanie do wydanych już na ich podstawie decyzji.  Wobec zmiany stanu prawnego, istnieje ryzyko, że decyzje o warunkach zabudowy wydane na podstawie starego rozporządzenia nie będą mogły być zmienione.