Nowe zagospodarowanie przestrzenne a ważność starych warunków zabudowy – czy w związku z nowelizacją wygasną dotychczasowe warunki zabudowy?

24 września 2023 r. wchodzi w życie część nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ile są ważne stare warunki zabudowy? Nowelizacja z 2023 r., która weszła w życie 24 września 2023 r., wprowadziła fundamentalną zmianę w zasadach ustalania ważności warunków zabudowy. Do tej pory wszystkie decyzje WZ miały charakter bezterminowy. Po zmianach trwałość WZ została uzależniona od daty prawomocności.

W praktyce oznacza to, że warunki zabudowy wydane przed 24 września 2023 r., jak również te wydawane po tej dacie, zachowują bezterminowość jedynie wtedy, gdy decyzja stanie się prawomocna przed 1 stycznia 2026 r.

Po nowelizacji z 2023 r. pojawiły się nowe zasady ustalenia, czy decyzja WZ pozostaje bezterminowa, czy wygasa po upływie pięciu lat. Kluczowe znaczenie mają: daty wydania decyzji, jej prawomocność oraz graniczny termin 1 stycznia 2026 r.

Przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujące do 24 września 2023 r. przewidywały bezterminowe warunki zabudowy. Ostateczna decyzja o warunkach zabudowy dla nieruchomości była ważna bezterminowo. Oznacza to, że warunki zabudowy nie były ograniczone terminem ważności.

Czy w związku z nowelizacją wygasną dotychczasowe warunki zabudowy?

Do 1 stycznia 2026 r. nic się nie w tym zakresie nie zmienia. Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 24 września 2023 r. jak i po tej dacie pozostaną ważne bezterminowo, jeżeli będą prawomocne przed 1 stycznia 2026 r.

Wszystkie decyzje o warunkach zabudowy prawomocne do końca 2025 r. będą ważne bezterminowo a ich wygaśnięcie nastąpi w przypadku uchwalenie planu miejscowego dla terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy.

Natomiast decyzje o warunkach zabudowy, które przed 1 stycznia 2026 r. nie staną się prawomocne, chociażby były ostateczne, będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Takie decyzje po 5 latach od dnia uprawomocnienia będą wygasać.

Przepisy odnoszą się do prawomocności decyzji, a nie jej ostateczności.

Prawomocność a ostateczność decyzji

Decyzja prawomocna to decyzja, której nie można zaskarżyć do sądu (np. ostateczne decyzje zaskarżone do sądu administracyjnego, które sąd administracyjny utrzymał w mocy – oddalił skargę; decyzje, które nie zostały zaskarżone do sądu i upłynął termin do wniesienia skargi; decyzje ostateczne, od których nie wniesiono odwołana; decyzje ostateczne zaskarżone do sądu administracyjnego, jeżeli sąd odrzucił skargę lub umorzył postępowanie).

Natomiast decyzja ostateczna to decyzja, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Od takiej decyzji można wnieść skargę do sądu administracyjnego.

Zatem jeżeli organ administracji II instancji (Samorządowe Kolegium Odwoławcze) przed 1 stycznia 2026 r. rozpatrzy odwołanie i utrzyma decyzje o warunkach zabudowy w mocy, ale sąd administracyjny prawomocnie nie rozpoznana przed tą datą skargi, decyzja taka po uprawomocnieniu się będzie decyzja terminową i po 5 latach od uprawomocnienia się wygaśnie.

Istotna data – 1 stycznia 2026 r.

Podsumowując, aby decyzja o warunkach zabudowy była ważna bezterminowo, musi być prawomocna przed 1 stycznia 2026 roku. Decyzje o warunkach zabudowy, które nie będą prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. wygasną po 5 latach od dnia uprawomocnienia się.

Aktualizacja: 28 listopada 2025

Zobacz także: Jak długo są ważne warunki zabudowy? Bezterminowe warunki zabudowy (WZ) także po 2025 r. 

W wyniku kolejnej nowelizacji (ustawa z dnia 5 listopada 2025 r o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, nr druku sejmowego 1839) ustawodawca rozszerzył katalog warunków zabudowy, które zachowają bezterminowy charakter, nawet po wejściu w życie reformy systemu planistycznego z 2023 r.

Co zmienia nowelizacja?

1. Wszyscy inwestorzy, którzy złożyli wnioski o warunki zabudowy przed 16 października 2025 r. i uzyskają decyzję pozytywną, otrzymają warunki zabudowy ważne bezterminowo.
   Data wszczęcia postępowania przesądza o tym, czy decyzja będzie miała charakter trwały. Bez znaczenia jest w takim przypadku, kiedy decyzja WZ stanie się ostateczna i prawomocna.

2. Także wszyscy inwestorzy, którzy będą dysponować prawomocną decyzją o warunkach zabudowy przed 1 stycznia 2026 r., zachowają WZ ważne bezterminowo. Uprawomocnienie do końca 2025 r. również gwarantuje nieograniczoną czasowo ważność decyzji.

Masz pytania? Skontaktuj się z nami!

* - pola wymagane

Wyślij