Magdalena Wilczyńska. Adwokatka.
Stawski Adwokaci Kancelaria prawna
Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to wprowadzony w 2023 roku szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Docelowo ma zastąpić uchwały podejmowane w trybie specustawy mieszkaniowej (tzw. Lex Deweloper). ZPI uchwalany jest na wniosek inwestora. Plan ten obejmuje tereny inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.
Co istotne, przepisy regulujące ZPI już obowiązują. Oznacza to, że ZPI mogą być podejmowane już teraz – zgodnie ze studium, nie trzeba czekać na wejście w życie w danej gminie planu ogólnego.
W celu rozpoczęcia prac nad ZPI inwestor powinien przygotować projekt tego planu i przedłożyć go wraz z wnioskiem do organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta). Kompletny wniosek zostanie przekazany radzie gminy oraz (od 2026 r.) będzie udostępniany w Rejestrze Urbanistycznym.
Rada gminy podejmie uchwałę, czy wyraża zgodę na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Po otrzymaniu zgody należy przeprowadzić negocjacje co do projektu ZPI oraz treści umowy urbanistycznej. Ponadto wójt, burmistrz albo prezydent miasta przeprowadza procedurę, analogiczną jak w przypadku standardowych planów, tj. występuje o konieczne opinie i uzgodnienia, a także poddaje projekt konsultacjom społecznym.
Nieodłącznym elementem procedury uchwalania ZPI jest zawarcie umowy urbanistycznej. To w tej umowie inwestor zobowiązuje się wobec gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Umowa urbanistyczna, zawierana w formie aktu notarialnego, reguluje wzajemne obowiązki stron – gminy i inwestora.
Przepisy wprost wskazują, jakie obowiązki może przyjąć na siebie inwestor. W otwartym katalogu przewidziano, że w umowie urbanistycznej inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy w szczególności do:
1) przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
2) pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, na której ma zostać zrealizowana inwestycja uzupełniająca, jeżeli nieruchomość ta stanowi własność osoby trzeciej;
3) pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń z tytułu odszkodowań planistycznych.
Z kolei gmina może:
1) zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
2) zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej.
Umowa urbanistyczna jest skuteczna z dniem wejścia w życie ZPI w brzmieniu określonym w załączniku do tej umowy. Oznacza to, że jeśli działająca w ramach władztwa planistycznego rada gminy nie uchwali ZPI, umowa urbanistyczna nie wywoła skutków.
ZPI, jak każdy inny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien określać stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę planistyczną, tj. opłatę pobieraną w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia albo zmiany planu miejscowego.
Jak wynika z powyższego, inwestor, na wniosek którego dojdzie do uchwalenia ZPI nie jest automatycznie zwolniony z opłaty planistycznej. By inwestor został zwolniony z tej opłaty, należy przewidzieć to w umowie urbanistycznej.
W związku z tym, że treść umowy urbanistycznej może być negocjowana pomiędzy stronami, warto pamiętać, by zadbać o postanowienia dotyczące zwolnienia inwestora z opłaty planistycznej.
Brak właściwych postanowień może spowodować, że nie dość, że inwestor poniesie znaczne koszty związane z uchwaleniem ZPI, zrealizuje inwestycję uzupełniającą, to przy sprzedaży inwestycji głównej lub jej części, będzie dodatkowo zobowiązany do zapłaty opłaty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ZPI.
ZPI to plan szyty na miarę inwestora. Jego uchwalenie następuje na wniosek. Co jednak istotne, rada gminy, podobnie jak w przypadku standardowych planów, działa w ramach władztwa planistycznego, wobec czego ostatecznie może nie dojść do jego podjęcia.
Uchwaleniu ZPI towarzyszy zawarcie umowy urbanistycznej, która reguluje wzajemne obowiązki stron. To w umowie urbanistycznej skonkretyzowana zostaje inwestycja uzupełniająca, którą inwestor musi zrealizować na rzecz gminy w związku z realizacją przez siebie inwestycji głównej.
Pomimo tego, że zobowiązania inwestora wobec gminy mogą być znaczące, inwestor nie jest automatycznie zwolniony z opłaty planistycznej. Należy zatem zadbać o właściwą treść umowy urbanistycznej, by nie narażać się na dodatkowe koszty związane z uchwaleniem ZPI i realizacją inwestycji.
