Wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru prawnego i skutków zastrzeżenia umownego przyjętego przez strony. Relacja między wysokością kwoty zadatku a wartością przedmiotu świadczenia umownego nie została uregulowana w ustawie, a zatem jest pozostawiona swobodzie kontraktowej stron (wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 31 maja 2019 r., IV CSK 163/18). Przepisy nie określają jaka może być maksymalna wysokość zadatku.
Sąd Najwyższy wskazał, że wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru prawnego i skutków zastrzeżenia umownego przyjętego przez strony. Strony mogą zatem dowolnie uregulowanie skutków zadatku i jego wysokości.
Zazwyczaj jest to niewielka część świadczenia pieniężnego (np. 10 %), które ma spełnić strona zobowiązana. Dopuszczalne jest i zależy od woli stron ustalenie tej kwoty na wyższym poziomie, w tym także zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa i stanowi znaczną część przyszłego świadczenia (na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia).
Taką też wysokość zadatku jako dopuszczalną wskazuje Sąd Najwyższy – w ramach swobody kontraktowania dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2005 r., V CK 577/04).
Określanie jednak wysokości zadatku o wartości równej lub wyższej od wartości przedmiotu umowy (świadczenia) może być nieważne. Zadatek w takiej wysokości może być sprzeczny z funkcją instytucji zadatku i właściwością stosunku prawnego.
Zadatek zwykle to część ceny wpłacana z góry jako zabezpieczenie, gwarancja dotrzymania i wykonania umowy. Zadatek, jeżeli strony umowy nie postanowią inaczej, dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Natomiast w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zaliczka to część lub całość świadczenia (np. ceny) spełniania przed uzyskaniem świadczenia od kontrahenta. W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym. Jeżeli do wykonania umowy nie dojdzie i świadczenie drugiej strony nie zostanie spełnione to zaliczka nie podlega zatrzymaniu (nie przepada).
Mateusz Stawski, adwokat
