Nasze projekty / aktualności

Sąd Najwyższy: wysokość zadatku bez ograniczeń.

Maksymalna wysokość zadatku

Wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru prawnego i skutków zastrzeżenia umownego przyjętego przez strony. Relacja między wysokością kwoty zadatku a wartością przedmiotu świadczenia umownego nie została uregulowana w ustawie, a zatem jest pozostawiona swobodzie kontraktowej stron (wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 31 maja 2019 r., IV CSK 163/18). Przepisy nie określają jaka może być maksymalna wysokość zadatku.

Sąd Najwyższy wskazał, że wysoka suma zadatku nie zmienia jego charakteru prawnego i skutków zastrzeżenia umownego przyjętego przez strony. Strony mogą zatem dowolnie uregulowanie skutków zadatku i jego wysokości.

Zazwyczaj jest to niewielka część świadczenia pieniężnego (np. 10 %), które ma spełnić strona zobowiązana. Dopuszczalne jest i zależy od woli stron ustalenie tej kwoty na wyższym poziomie, w tym także zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa i stanowi znaczną część przyszłego świadczenia (na przykład przekracza połowę wartości całego świadczenia).

Taką też wysokość zadatku jako dopuszczalną wskazuje Sąd Najwyższy – w ramach swobody kontraktowania dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia (np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2005 r., V CK 577/04).

Określanie jednak wysokości zadatku o wartości równej lub wyższej od wartości przedmiotu umowy (świadczenia) może być nieważne.  Zadatek w takiej wysokości może być sprzeczny z funkcją instytucji zadatku i właściwością stosunku prawnego.

Skutki wręczenia zadatku

Zadatek zwykle to część ceny wpłacana z góry jako zabezpieczenie, gwarancja dotrzymania i wykonania umowy.  Zadatek, jeżeli strony umowy nie postanowią inaczej, dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Natomiast w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zaliczka a zadatek

Zaliczka to część lub całość świadczenia (np. ceny) spełniania przed uzyskaniem świadczenia od kontrahenta.  W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie jest uregulowana w kodeksie cywilnym. Jeżeli do wykonania umowy nie dojdzie i świadczenie drugiej strony nie zostanie spełnione to zaliczka nie podlega zatrzymaniu (nie przepada).

Mateusz Stawski, adwokat

Ostatnie wpisy

Uchwała NSA: Wynajem nieruchomości na cele mieszkalne a stawki podatku od nieruchomości

Martyna Madejska-Kozioł. Prawniczka Stawski Adwokaci Kancelaria prawna   Nieruchomości wynajmowane przez przedsiębiorców na cele mieszkalne nie podlegają wyższej stawce podatku od nieruchomości, przewidzianej dla...

Zintegrowany Plan Inwestycyjny a opłata planistyczna

Magdalena Wilczyńska. Adwokatka. Stawski Adwokaci Kancelaria prawna Zintegrowany Plan Inwestycyjny a opłata planistyczna Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI) to wprowadzony w 2023 roku szczególny rodzaj...

Inwestycja Malta Wołkowyska w Poznaniu. Wniosek dewelopera o otwarcie przyśpieszonego postępowania układowego: aktualna sytuacja wykonawców i nabywców lokali.

Martyna Madejska – Kozioł Mateusz Stawski   Wniosek dewelopera o otwarcie przyśpieszonego postępowania układowego: aktualna sytuacja wykonawców i nabywców lokali inwestycji Malta Wołkowyska w...

Koszty prac adaptacyjnych i wykończeniowych powierzchni biurowych (fit-outy wtórne) można rozliczać proporcjonalnie przez cały okres najmu

  Martyna Madejska-Kozioł. Prawniczka Stawski Adwokaci Kancelaria prawna   Fit-outy wtórne rozliczane proporcjonalnie przez cały okres najmu Takie stanowisko na początku września b.r. zajął...