Nasze projekty / aktualności

Nieważność umowy z dłużnikiem hipotecznym o realizację zabezpieczenia hipotecznego z pominięciem egzekucji

Na zlecenie dłużnika hipotecznego przygotowaliśmy opinię prawną analizującą ważność i skuteczność postanowień umownych umożliwiających wierzycielowi hipotecznemu pozaegzekucyjną realizację hipoteki obciążającej nieruchomość.

Obowiązujące regulacje nie pozwalają na zawarcie przez wierzyciela hipotecznego z właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką umowy regulującej realizację zabezpieczenia hipotecznego z nieruchomości z pominięciem sądowego postępowania egzekucyjnego.

W świetle obowiązujących przepisów zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości może nastąpić tylko poprzez sądowe postępowanie egzekucyjne. Odmienne postanowienia umowne są nieważne.

W praktyce realizacja zabezpieczenia hipotecznego wymaga od wierzyciela hipotecznego uzyskania prawomocnego wyroku przeciwko dłużnikowi hipotecznemu. Następnie konieczne jest nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności, a następnie wszczęciae egzekucji sądowo-komorniczej z nieruchomości.

Dla wierzyciela hipotecznego oznacza to brak możliwości zawarcia jakiejkolwiek umowy upraszczającej i przyspieszającej realizację zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka jest tak uregulowana, że służy wyłącznie zabezpieczeniu wierzytelności, a nie sprawnemu dochodzeniu tej wierzytelności.

Przyjmując zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości wierzyciel hipoteczny nie może, w celu uproszczenia i przyspieszenia realizacji zabezpieczenia hipotecznego, skorzystać m.in. z takich instytucji jak:

  • umowa polegającej na uzgodnieniu z właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką zaspokojenia zabezpieczonych hipoteką roszczeń poza postępowaniem egzekucyjnym,
  • klauzula lex commissoria polegającej na zawarciu umowy o przepadek nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz wierzyciela hipotecznego
  • pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką udzielonego przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z ceny sprzedaży,
  • przewłaszczenie na zabezpieczenie własności nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zabezpieczenia wierzytelności zabezpieczanej dotychczas hipoteką w razie braku zaspokojenia w terminie wierzytelności zabezpieczonej dotychczas hipoteką,
  • przekaz w związku z zobowiązaniem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką do jej odpłatnego zbycia i dokonania wobec wierzyciela hipotecznego przekazu ceny na poczet spłaty wierzytelności zabezpieczanej hipoteką,
  • przelew na rzecz wierzyciela hipotecznego przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką wierzytelności przyszłej o zapłatę ceny w związku z zobowiązaniem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką do jej odpłatnego zbycia,
  • datio in solutum – umowa o świadczenie w miejsce wykonania polegająca na porozumieniu właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką z wierzycielem hipotecznym, że w celu zwolnienia się z zobowiązania zabezpieczonego hipoteką dłużnik przeniesie na wierzyciela hipotecznego własność nieruchomości obciążonej hipoteką,
  • warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką z wierzycielem hipotecznym jako przyszłym kupującym, jeżeli dłużnik nie zaspokoi w terminie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z potrąceniem przez wierzyciela hipotecznego ceny sprzedaży z wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką.

W celu realizacji zabezpieczenia z hipoteki wierzyciel hipoteczny musi uzyskać tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Warunkiem dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką jest uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej hipoteką, zasądzającego od niego zabezpieczoną hipoteką wierzytelność. Zatem jeżeli w akcie notarialnym właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie podda się egzekucji, to wierzyciel hipoteczny musi dochodzić zasądzenia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności na drodze sądowej.

Ostatnie wpisy

Zapraszamy do współpracy adwokata, radcę prawnego, prawnika

Stawski Adwokaci Kancelaria Prawna podejmie współpracę/zatrudni adwokata, radcę prawnego, aplikanta adwokackiego/radcowskiego, osoby po egzaminie adwokackim/radcowskim Poszukujemy: osoby zainteresowanej pracą oraz rozwojem w obszarach: prawo...

Odpowiedzialność inwestora procesu budowlanego za naruszenia przepisów BHP i wypadki przy pracy na placu budowy

Spełnienie przez inwestora obowiązków w zakresie prawidłowej organizacji procesu budowlanego, skutkuje brakiem odpowiedzialności cywilnej i karnej za ewentualne naruszenia przepisów BHP i wypadki przy...

Dopuszczalność zaskarżenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do sądu administracyjnego przez właściciela nieruchomości?

Krąg podmiotów posiadających legitymację do wniesienia skargi na uchwały oraz zarządzenia organów w gminie jest zawężony przez art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie...

Opłata planistyczna w praktyce – artykuł w Kwartalniku Prawo budowlane

W najnowszym numerze Kwartalnika Prawo Budowlane opublikowana została pierwsza części artykułu adw. Mateusza Stawskiego „Opłata planistyczna w praktyce”. W artykule poruszo kwestie dotyczące: –...