Nieruchomości wynajmowane przez przedsiębiorców na cele mieszkalne nie podlegają wyższej stawce podatku od nieruchomości, przewidzianej dla działalności gospodarczej.
Grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Stawka podatku za m2 ustalana jest w drodze uchwały przez radę danej gminy, w której położona jest nieruchomość.
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, grunty, budynki lub ich części oraz budowle związane z działalnością gospodarczą podlegają opodatkowaniu stawką podatku ustalaną przez radę gminy.
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych[1] określa przy tym maksymalną wysokość stawek podatku.
Stawki te, a w zasadzie ich górne granice, ulegają corocznej zmianie w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych. Górne granice stawek podatku od nieruchomości na każdy rok podatkowy ustala i ogłasza Minister Finansów.
| Stawka podatku w 2024 r. | Stawka podatku w 2025 r. | |
| Podatek mieszkalny | 1,15 zł za m2 powierzchni użytkowej | 1,19 zł za m2 powierzchni użytkowej |
| Podatek od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej | 33,10 zł za m2 powierzchni użytkowej | 34,00 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej. |
Nie istnieje ustawowa definicja „zajęcia na działalność gospodarczą”. Wg orzecznictwa NSA pojęcie to oznacza wykorzystywanie całego budynku albo jego części do wykonywania działalności gospodarczej, przez właściciela albo najemcę tej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta stanowi element przedsiębiorstwa i jest niezbędna do prowadzenia działalności gospodarczej[2].
Nieruchomości wykorzystywane jest w celu trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy jej oddanie do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji nastąpiło w ramach gospodarczej działalności (np. komercyjnego najmu) właściciela nieruchomości[3].
W uchwale z dnia 21 października 2024 r. (sygn.: III FPS 2/24) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że nieruchomości, wynajmowane w ramach działalności gospodarczej przez właściciela, w części w jakiej faktycznie służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, należy traktować jako budynki mieszkalne lub ich części, w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Oznacza to, że podatek od takiej nieruchomości będzie wyliczany wg niższej stawki (obecnie 1,15 zł za m2). Co ważne – bez znaczenia pozostaje czyje potrzeby mieszkaniowe zaspokaja dana nieruchomość – właściciela czy osoby trzeciej.
Uchwała NSA rozwiewa dotychczasowe wątpliwości w zakresie stawki podatku, jaką należy stosować do nieruchomości przedsiębiorców. Uchwała wskazuje kryterium rozróżniające. Kluczowe znaczenie ma funkcja zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a nie status właściciela jako przedsiębiorcy. Uchwała ogranicza możliwość automatycznego traktowania nieruchomości wynajmowanych przez przedsiębiorców jako związanych z działalnością gospodarczą.
Fakt, iż dana nieruchomość stanowi własność przedsiębiorcy (osoby fizycznej albo osoby prawnej) nie przesądza zatem o jej związku z działalnością gospodarczą, a tym samym nie przesądza o konieczności stosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości.
Właściciele nieruchomości mogą powoływać się na powyższe orzeczenie w celu stosowania niższej stawki podatku od nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, co istotnie wpływa na koszty związane z zarządzaniem najmem.
[1] Tekst jednolity z dnia 16 listopada 2022 r. (Dz.U. z 2023 r. poz. 70).
[2] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 września 2022 r., sygn. akt: III FSK 975/21.
[3] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. akt: III FSK 250/23.
