Nieważność umowy z dłużnikiem hipotecznym o realizację zabezpieczenia hipotecznego z pominięciem egzekucji

Na zlecenie dłużnika hipotecznego przygotowaliśmy opinię prawną analizującą ważność i skuteczność postanowień umownych umożliwiających wierzycielowi hipotecznemu pozaegzekucyjną realizację hipoteki obciążającej nieruchomość.

Obowiązujące regulacje nie pozwalają na zawarcie przez wierzyciela hipotecznego z właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką umowy regulującej realizację zabezpieczenia hipotecznego z nieruchomości z pominięciem sądowego postępowania egzekucyjnego.

W świetle obowiązujących przepisów zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości może nastąpić tylko poprzez sądowe postępowanie egzekucyjne. Odmienne postanowienia umowne są nieważne.

W praktyce realizacja zabezpieczenia hipotecznego wymaga od wierzyciela hipotecznego uzyskania prawomocnego wyroku przeciwko dłużnikowi hipotecznemu. Następnie konieczne jest nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności, a następnie wszczęciae egzekucji sądowo-komorniczej z nieruchomości.

Dla wierzyciela hipotecznego oznacza to brak możliwości zawarcia jakiejkolwiek umowy upraszczającej i przyspieszającej realizację zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka jest tak uregulowana, że służy wyłącznie zabezpieczeniu wierzytelności, a nie sprawnemu dochodzeniu tej wierzytelności.

Przyjmując zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości wierzyciel hipoteczny nie może, w celu uproszczenia i przyspieszenia realizacji zabezpieczenia hipotecznego, skorzystać m.in. z takich instytucji jak:

• umowa polegającej na uzgodnieniu z właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką zaspokojenia zabezpieczonych hipoteką roszczeń poza postępowaniem egzekucyjnym,
• klauzula lex commissoria polegającej na zawarciu umowy o przepadek nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz wierzyciela hipotecznego
• pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką udzielonego przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z ceny sprzedaży,
• przewłaszczenie na zabezpieczenie własności nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zabezpieczenia wierzytelności zabezpieczanej dotychczas hipoteką w razie braku zaspokojenia w terminie wierzytelności zabezpieczonej dotychczas hipoteką,
• przekaz w związku z zobowiązaniem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką do jej odpłatnego zbycia i dokonania wobec wierzyciela hipotecznego przekazu ceny na poczet spłaty wierzytelności zabezpieczanej hipoteką,
• przelew na rzecz wierzyciela hipotecznego przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką wierzytelności przyszłej o zapłatę ceny w związku z zobowiązaniem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką do jej odpłatnego zbycia,
• datio in solutum – umowa o świadczenie w miejsce wykonania polegająca na porozumieniu właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką z wierzycielem hipotecznym, że w celu zwolnienia się z zobowiązania zabezpieczonego hipoteką dłużnik przeniesie na wierzyciela hipotecznego własność nieruchomości obciążonej hipoteką,
• warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką z wierzycielem hipotecznym jako przyszłym kupującym, jeżeli dłużnik nie zaspokoi w terminie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z potrąceniem przez wierzyciela hipotecznego ceny sprzedaży z wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką.

W celu realizacji zabezpieczenia z hipoteki wierzyciel hipoteczny musi uzyskać tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Warunkiem dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką jest uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej hipoteką, zasądzającego od niego zabezpieczoną hipoteką wierzytelność. Zatem jeżeli w akcie notarialnym właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie podda się egzekucji, to wierzyciel hipoteczny musi dochodzić zasądzenia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności na drodze sądowej.