Nasze projekty / aktualności

Nieważność umowy z dłużnikiem hipotecznym o realizację zabezpieczenia hipotecznego z pominięciem egzekucji

Na zlecenie dłużnika hipotecznego przygotowaliśmy opinię prawną analizującą ważność i skuteczność postanowień umownych umożliwiających wierzycielowi hipotecznemu pozaegzekucyjną realizację hipoteki obciążającej nieruchomość.

Obowiązujące regulacje nie pozwalają na zawarcie przez wierzyciela hipotecznego z właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką umowy regulującej realizację zabezpieczenia hipotecznego z nieruchomości z pominięciem sądowego postępowania egzekucyjnego.

W świetle obowiązujących przepisów zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości może nastąpić tylko poprzez sądowe postępowanie egzekucyjne. Odmienne postanowienia umowne są nieważne.

W praktyce realizacja zabezpieczenia hipotecznego wymaga od wierzyciela hipotecznego uzyskania prawomocnego wyroku przeciwko dłużnikowi hipotecznemu. Następnie konieczne jest nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności, a następnie wszczęciae egzekucji sądowo-komorniczej z nieruchomości.

Dla wierzyciela hipotecznego oznacza to brak możliwości zawarcia jakiejkolwiek umowy upraszczającej i przyspieszającej realizację zabezpieczenia hipotecznego. Hipoteka jest tak uregulowana, że służy wyłącznie zabezpieczeniu wierzytelności, a nie sprawnemu dochodzeniu tej wierzytelności.

Przyjmując zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości wierzyciel hipoteczny nie może, w celu uproszczenia i przyspieszenia realizacji zabezpieczenia hipotecznego, skorzystać m.in. z takich instytucji jak:

  • umowa polegającej na uzgodnieniu z właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką zaspokojenia zabezpieczonych hipoteką roszczeń poza postępowaniem egzekucyjnym,
  • klauzula lex commissoria polegającej na zawarciu umowy o przepadek nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz wierzyciela hipotecznego
  • pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką udzielonego przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z ceny sprzedaży,
  • przewłaszczenie na zabezpieczenie własności nieruchomości obciążonej hipoteką w celu zabezpieczenia wierzytelności zabezpieczanej dotychczas hipoteką w razie braku zaspokojenia w terminie wierzytelności zabezpieczonej dotychczas hipoteką,
  • przekaz w związku z zobowiązaniem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką do jej odpłatnego zbycia i dokonania wobec wierzyciela hipotecznego przekazu ceny na poczet spłaty wierzytelności zabezpieczanej hipoteką,
  • przelew na rzecz wierzyciela hipotecznego przez właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką wierzytelności przyszłej o zapłatę ceny w związku z zobowiązaniem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką do jej odpłatnego zbycia,
  • datio in solutum – umowa o świadczenie w miejsce wykonania polegająca na porozumieniu właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką z wierzycielem hipotecznym, że w celu zwolnienia się z zobowiązania zabezpieczonego hipoteką dłużnik przeniesie na wierzyciela hipotecznego własność nieruchomości obciążonej hipoteką,
  • warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką z wierzycielem hipotecznym jako przyszłym kupującym, jeżeli dłużnik nie zaspokoi w terminie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z potrąceniem przez wierzyciela hipotecznego ceny sprzedaży z wierzytelnością zabezpieczoną hipoteką.

W celu realizacji zabezpieczenia z hipoteki wierzyciel hipoteczny musi uzyskać tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Warunkiem dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką jest uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej hipoteką, zasądzającego od niego zabezpieczoną hipoteką wierzytelność. Zatem jeżeli w akcie notarialnym właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie podda się egzekucji, to wierzyciel hipoteczny musi dochodzić zasądzenia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności na drodze sądowej.

Ostatnie wpisy

Czy jest dopuszczalne zaskarżenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do sądu administracyjnego przez właściciela nieruchomości?

Krąg podmiotów posiadających legitymację do wniesienia skargi na uchwały oraz zarządzenia organów w gminie jest zawężony przez art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie...

Opłata planistyczna w praktyce – artykuł w Kwartalniku Prawo budowlane

W najnowszym numerze Kwartalnika Prawo Budowlane opublikowana została pierwsza części artykułu adw. Mateusza Stawskiego „Opłata planistyczna w praktyce”. W artykule poruszo kwestie dotyczące: –...

Nowelizacja KPA: Nie wszystkie sprawy o stwierdzenie nieważności decyzji starszych niż 30 lat do umorzenia

16 września 2021 r. wchodzi w życie nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego. Nowelizacja  uniemożliwia podważanie decyzji administracyjnych jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło...

Od 1 lipca 2021 r. cyfryzacja procesu budowlanego. Za pośrednictwem strony e-budownictwo.gunb.gov.pl można złożyć elektronicznie cyfrowe wnioski w 22 sprawach związanych z procesem inwestycyjnobudowlanym. Jeden z aktualnie dostępnych wniosków dotyczy także zagospodarowania przestrzennego.

Na stronie e-budownictwo.gunb.gov.pl dostępne są następujące formularze cyfrowe: wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o pozwolenie na użytkowanie, wniosek o pozwolenie na budowę tymczasowego...