Sprzedaż gotowych lokali mieszkalnych i domów – nowa ustawa deweloperska. Analiza.

Ustawa deweloperska z 2011 r. nie miała zastosowania do domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, które już istniały. Aktualna ustawa deweloperska z 2022 r. w części znajduje zastosowanie także do sprzedaży lokali i domów mieszalnych gotowych (już istniejących).

Do umów sprzedaży (przenoszących własność) zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego – także w przypadkach, w których zakończenie przedsięwzięcia deweloperskiego nastąpiło przed 1 lipca 2022 r., natomiast sprzedaż lokalu nabywcy następuje po tym dniu – deweloper jest zobowiązany / uprawniony:

1. na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy sprzedaży, lub poprzedzającej te umowy umowy rezerwacyjnej, do zapewnienia możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa dewelopera z:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy;
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku:

i) prowadzenia działalności przez okres krótszy niż dwa lata – sprawozdaniem finansowym za okres ostatniego roku,

ii) realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej oraz spółki celowej;

• projektem budowlanym;
• decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu;
• zaświadczeniem o samodzielności lokalu;
• aktem ustanowienia odrębnej własności.

2. przed zawarciem umowy sprzedaży lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, do przekazania osobie zainteresowanej zawarciem umowy, na trwałym nośniku, informacji o:

• nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym, o których mowa w części ogólnej w pkt III oraz części indywidualnej prospektu informacyjnego, ale bez informacji dotyczących finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy, harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej – „uproszczony prospekt informacyjny”;
• posiadaniu zgody lub zobowiązania do jej udzielenia na bezobciążeniowe ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo informację o braku takiej zgody lub takiego zobowiązania;
• możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami, o których mowa w pkt 1 powyżej.

3. do zawarcia umowy rezerwacyjnej i pobrania opłaty rezerwacyjnej na warunkach przewidzianych w ustawie deweloperskiej.

4. protokolarnego odbioru lokalu w obecności nabywcy przed zawarciem umowy sprzedaży.

Powyższych wymagań i ograniczeń nie stosuje się do umów przedwstępnych sprzedaży istniejących / gotowych lokali i domów mieszkalnych. Umowy przedwstępne sprzedaży oraz umowy zobowiązujące do sprzedaży istniejących / gotowych lokali i domów mieszkalnych nie są regulowane ustawą deweloperską.