Prowizja pośrednika bez umowy to problem, który w praktyce obrotu nieruchomościami pojawia się, zwłaszcza gdy strony nie zawarły umowy pośrednictwa w wymaganej formie. Klienci często zakładają, że skoro nie podpisali umowy pośrednictwa w formie pisemnej, pośrednik nie ma żadnych podstaw do żądania prowizji. W rzeczywistości sytuacja prawna jest jednak bardziej złożona.
Aby prawidłowo ocenić, czy prowizja pośrednika bez umowy pośrednictwa może być dochodzona, konieczne jest rozróżnienie dwóch kwestii:
ważności samej umowy pośrednictwa,
ewentualnych roszczeń pozaumownych.
Umowa pośrednictwa wymaga zachowania formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Do zachowania elektronicznej formy czynności prawnej wystarcza złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 78(1) § 1 Kodeksy cywilnego).
Jeżeli umowa pośrednictwa nie została zawarta w formie pisemnej lub elektrznej, nie dochodzi do jej skutecznego zawarcia – umowa jest nieważna.
Zwykła korespondencja e-mailowa, SMS-y ani ustne ustalenia nie spełniają wymogów ustawowych.
Jeżeli umowa pośrednictwa nie została zawarta w wymaganej formie, jest ona nieważna. W konsekwencji pośrednik nie może dochodzić prowizji na podstawie umowy ani zwrotu kosztów.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że pośrednik w każdej sytuacji pozostaje bez ochrony prawnej.
Brak ważnie zawartej umowy o pośrednictwo nie zawsze oznacza, że pośrednik, który faktycznie doprowadził do zawarcia umowy, nie może żądać zapłaty wynagrodzenia ani zwrotu kosztów.
W przypadku nieważnej umowy pośrednictwa podstawą ewentualnych roszczeń pośrednika mogą być przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 Kodeksu cywilnego). Równowartość wynagrodzenia pośrednika może wówczas stanowić po stronie klienta wzbogacenie uzyskane kosztem pośrednika nieruchomości.
Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego, kto bez podstawy prawnej uzyskuje korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby nie było to możliwe – do zwrotu jej wartości.
Wzbogacenie klienta pośrednika polega na skorzystaniu z usługi pośrednika i zaoszczędzeniu wydatku na jego wynagrodzenie (prowizję). Natomiast zubożenie pośrednika polega na nieuzyskaniu należnej mu prowizji za wykonaną pracę / usługę.
prowizja dla pośrednika nieruchomości bez umowy co do zasady nie przysługuje na podstawie nieważnej umowy,
umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną albo elektroniczną,
w określonych sytuacjach możliwe jest dochodzenie roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
adwokat Mateusz Stawski
© Stawski Adwokaci Kancelaria prawna
Stawski Adwokaci
Kancelaria Prawna
Mateusz Stawski
NIP: 788 184 54 15
ul. Towarowa 35
Budynek Delta
61-896 Poznań
Interesuje Cię cykliczne kompendium wiedzy dla inwestorów i uczestników procesów budowlanych?
Znajdziesz tu praktyczne porady, analizy kluczowych zagadnień, studia przypadków oraz aktualne odpowiedzi na wyzwania prawne, wszystko to w przystępnym języku.
