Najem – Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu

Najem lokalu – umowa najmu a brak własności lokalu. Czy wynajmujący musi być właścicielem?

Najem lokalu i umowa najmu nie wymagają, aby wynajmujący był właścicielem nieruchomości. Wynajmującemu nie musi także przysługiwać ograniczone prawo rzeczowe do wynajmowanego lokalu. W praktyce oznacza to, że umowa najmu pozostaje ważna nawet wtedy, gdy lokal wynajmuje osoba lub podmiot niebędący właścicielem. Kluczowe jest faktyczne władztwo nad lokalem i możliwość jego wydania najemcy.

Podstawy prawne umowy najmu lokalu

Zgodnie z art. 659 § 1 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przepis nie wymaga, aby wynajmujący był właścicielem.

Umowa najmu jest więc ważna, jeżeli podmiot oddający lokal posiada faktyczne władztwo nad rzeczą i odpowiedni tytuł prawny (np. najem, dzierżawę, użyczenie). Sądy wielokrotnie potwierdzały, że własność nie jest warunkiem ważności najmu, a kluczowe znaczenie ma możliwość realnego wydania lokalu (np. wyrok SN z 15.10.2002 r., II CKN 1265/00).

Wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu, ponieważ zawarcie umowy najmu nie jest rozporządzeniem prawem własności. Wykonanie zobowiązania wynajmującego z umowy najmu zależy wyłącznie od faktycznej możliwość umożliwienia najemcy przez wynajmującego używania lokalu (wyrok Sądu Najwyższego z 28.3.2014 r.,, III CSK 156/13). Brak tytułu prawnego wynajmującego do wynajmowanego lokalu nie powoduje nieważności umowy najmu (wyr. SN z 11.3.1999 r., III CKN 198/98).

Zobacz także: Uchwała NSA: Wynajem nieruchomości na cele mieszkalne a stawki podatku od nieruchomości

Wynajmujący musi mieć wyłącznie faktyczną możliwość spełnienia swojego zobowiązania z umowy najmu – tj. musi mieć faktyczną możliwość oddania w umówionym terminie lokalu najemcy i zapewnienia najemcy niezakłóconego korzystania z lokalu w czasie trwania najmu (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14.4.1961 r., 3 CR 806/60).

Wynajmujący niebędący właścicielem przedmiotu najmu może dochodzić czynszu najmu, jeżeli wykonał swoje zobowiązanie z umowy najmu – udostępnił lokal i umożliwił najemcy korzystanie z lokalu. Najemca nie może uchylić się od zapłaty czynszu powołując się na brak tytułu prawnego wynajmującego do lokalu (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14.4.1961 r., 3 CR 806/60).

Jak zabezpieczyć wykonanie umowy najmu lokalu z perspektywy najemcy?

• żądanie oświadczenia wynajmującego o prawie do dysponowania lokalem

• wgląd w księgę wieczystą lub umowę najmu/dzierżawy wynajmującego

• klauzule umowne dotyczące odpowiedzialności za niewydanie lokalu w terminie

Masz pytania? Skontaktuj się z nami!

* - pola wymagane

Wyślij